Las casas prefabricadas han experimentado un notable crecimiento en España durante los últimos años, consolidándose como una alternativa viable y eficiente a la construcción tradicional. Estas viviendas industrializadas ofrecen ventajas significativas como reducción de costes, plazos de entrega más cortos y mayor control de calidad. Sin embargo, el proceso para adquirir una casa prefabricada requiere cumplir con una serie de pasos fundamentales que garantizan la legalidad y viabilidad del proyecto.
1: Disponer de un Terreno Urbanizable
Comprensión de los Tipos de Suelo
El primer paso fundamental para construir una casa prefabricada es disponer de un terreno adecuado, específicamente clasificado como suelo urbanizable o urbano. La legislación española establece una clasificación clara del suelo que determina qué tipo de construcciones son permitidas en cada parcela.
La finca debe ser clasificada como suelo urbano o urbanizable, nunca como suelo rústico protegido. Los terrenos urbanizables son aquellos que han sido aprobados por las autoridades locales para el desarrollo de edificaciones, a diferencia de los terrenos rústicos que tienen restricciones de construcción.
Verificación de la Ficha Urbanística
Cada municipio tiene su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que define las condiciones específicas para cada parcela. Es imprescindible solicitar al ayuntamiento correspondiente la ficha urbanística de la parcela, donde aparecerán las alturas máximas, los metros edificables y demás condiciones técnicas.
La consulta de la ficha urbanística debe incluir información sobre los usos permitidos, las condiciones de edificación, y las limitaciones específicas del terreno. Algunos municipios tienen normativas urbanísticas particulares que no permiten construcciones que alteren notablemente el paisaje característico de la zona.
Estudios Previos del Terreno
Antes de proceder con la construcción, es necesario realizar estudios técnicos del terreno cuyo coste se estima en torno al 2% del Presupuesto de Ejecución de Material. Estos estudios incluyen:
- Estudio topográfico: Define la geometría de la parcela con un coste entre 250 y 400 euros.
- Estudio geotécnico: Analiza las características del terreno para diseñar una cimentación adecuada, con precio medio de 725 euros.
2: Disponer del Dinero o de la Financiación
Opciones de Financiación Disponibles
La financiación de casas prefabricadas es posible siempre que cumplan con ciertos requisitos que las califiquen como bienes inmuebles. Las viviendas prefabricadas que están ancladas al suelo con cimentación y se registran en el Registro de la Propiedad pueden optar a financiación hipotecaria.
Requisitos para Hipotecas de Casas Prefabricadas
Para obtener una hipoteca para casa prefabricada, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Que se construya sobre terreno urbanizable, nunca sobre terreno rústico.
- Que disponga de un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos.
- Que cuente con licencia municipal en vigor.
- Que tenga cimentación y quede anclada al suelo.
- Que esté correctamente registrada en el Registro de la Propiedad.
Hipoteca Autopromotor
La hipoteca autopromotor es la opción más común para financiar casas prefabricadas. Este tipo de hipoteca permite financiar la construcción de la vivienda en fases, liberando fondos a medida que avanza el proyecto. Los plazos iniciales suelen ofrecer hasta 36 meses de carencia, durante los cuales solo se pagan intereses por los montos desembolsados.
Las entidades bancarias generalmente establecen un importe mínimo de 50.000 euros para conceder hipotecas. Si el proyecto no supera este precio, es probable que recomienden un préstamo personal en lugar de una hipoteca.
3: Licencia de Obra
Licencia Urbanística Obligatoria
En el caso de las casas prefabricadas, no es necesario el permiso de obra tradicional, pero sí es obligatoria la licencia urbanística. Esta licencia es el documento que autoriza la construcción de una vivienda en un determinado terreno.
La licencia urbanística certifica que la casa prefabricada cumple con las normas de habitabilidad, seguridad y estética establecidas en el plan urbanístico municipal. El coste de esta licencia suele rondar el 5% del Presupuesto de Ejecución de Material, pero depende del municipio.
Documentación Necesaria
Para obtener la licencia urbanística se debe presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero colegiado. Este proyecto debe incluir:
- Proyecto Básico y de Ejecución realizado por un arquitecto.
- Estudio geotécnico realizado por empresa especializada.
- Memoria descriptiva, presupuesto y pliego de condiciones.
- Planos de emplazamiento, planta y sección.
Impuestos y Tasas
Durante el proceso de licencia se deben pagar diversos impuestos:
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Se paga antes de empezar la obra.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1,5% del total por la declaración de obra nueva.
- Tasas municipales: Varían según el ayuntamiento.
4: Elección de la Casa Prefabricada
Tipos de Casas Prefabricadas
Existen diferentes tipos de casas prefabricadas según su sistema constructivo y materiales. Las dos tipologías principales son:
Casas Prefabricadas 2D: Constituidas por elementos estructurales bidimensionales (paneles) que se ensamblan en el terreno. Requieren algunos trabajos de obra similares a la construcción convencional.
Casas Modulares 3D: Producidas en módulos tridimensionales que salen de fábrica prácticamente acabadas (90-95% del proyecto final). El montaje en obra es más rápido y sencillo.
Materiales de Construcción
Los materiales principales para casas prefabricadas incluyen:
- Hormigón: Ofrece excelentes prestaciones de inercia térmica y durabilidad.
- Madera: Material ecológico que aporta un ambiente natural y cálido.
- Acero: Utilizado principalmente para estructuras internas y bastidores.
- Sistemas mixtos: Combinan las ventajas de diferentes materiales.
Factores de Elección
La elección de la casa prefabricada debe considerar varios factores:
- Ubicación: La climatología y normativas locales influyen en la selección del tipo de vivienda.
- Presupuesto: Los precios varían significativamente según el material y personalización.
- Necesidades familiares: Tamaño, distribución y características específicas.
- Normativa municipal: Restricciones estéticas o arquitectónicas locales.
5: Proceso de Construcción y Entrega
Fases del Proceso Constructivo
El proceso de construcción de una casa prefabricada se divide en varias fases bien definidas:
- Preparación del terreno: Excavación, nivelación y preparación de la cimentación.
- Fabricación en fábrica: Construcción de módulos o paneles en ambiente controlado.
- Transporte: Traslado de elementos prefabricados al terreno.
- Montaje: Ensamblaje de los elementos usando grúas y maquinaria especializada.
- Conexiones: Instalación de sistemas eléctricos, fontanería y acabados.
Plazos de Entrega
Los plazos de construcción y entrega varían según la complejidad del proyecto:
- Fabricación en fábrica: Entre 1 y 3 meses.
- Montaje en obra: Entre 1 y 2 días para casas modulares.
- Acabados y conexiones: 1 a 2 semanas.
- Tiempo total: Entre 3 y 6 meses desde el inicio del proyecto.
Algunas empresas especializadas pueden entregar casas prefabricadas en un plazo de 60 días. El proceso de montaje suele durar de 1 a 2 días, dependiendo del tamaño y complejidad de la casa.
Proceso de Montaje
El montaje de la casa prefabricada sigue un proceso específico:
- Preparación del sitio: Verificación de cimentación y conexiones básicas.
- Entrega de secciones: Transporte de módulos en camiones especializados.
- Ensamblaje: Unión de secciones mediante grúas y elementos de sujeción.
- Conexión de servicios: Instalación de agua, electricidad y saneamiento.
- Acabados finales: Revestimientos, pisos, techos y elementos decorativos.
- Inspección final: Verificación del cumplimiento de normativas.
Trámites Finales
Una vez finalizada la construcción, se deben completar los trámites finales:
- Solicitud de Licencia de Primera Ocupación: Expedida por el ayuntamiento.
- Cédula de habitabilidad: Acredita que la vivienda es apta para ser habitada.
- Registro de la Propiedad: Inscripción obligatoria para poder vender o hipotecar la vivienda.
